楼市趋稳一二线城市或率先回暖

  预计一二线城市率先回暖

  与此同时,在“因城施政”分类调控基调下,二线城市政策松绑预期最强烈,预计强二线城市房价坚挺,有望保持小幅微增态势。另一方面,三四线城市房价上涨动力不足,结构性分化会更为显著。尤其是,前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈。

  事实上,全国各线城市针对自身市场特点,普遍开始推行因城施策。克而瑞地产研究院的统计数据显示,在此背景下,市场分化更加严重,一线城市成交下滑;重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛,成交依然处于高位;但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”,成交量大幅下调;广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松,但受购买力所限,加之棚改货币化安置政策的收紧,在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。

  “2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下,市场成交量将低位回升,而回调压力集中在三四线城市。”上述克而瑞分析人士认为,近年来三四线城市房地产市场爆发,商品住宅面积销售占比升至69%的高位,除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动,核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。“而在三四线城市市场行情面临回调预期当口,需求能否持续成为关注焦点。”

  其次,二线城市供给量整体小幅增长。其中,郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足,这些城市对省内人群存较大吸引力,购房需求相对充裕,房企也会适时增加住房供应,预计2019年供给量显著增加。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年全年库存先降后增,存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错,去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温,房企高库存压力重现,这也倒逼相关房企积极进行项目的降价。当然对于购房者来说恰形成了一个相对好的购房窗口期。

  业内分析认为,在严厉的调控政策持续下,2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据,2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下,未来各线城市房地产市场将延续分化。其中,三四线城市仍存去化压力,整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。

  2019年楼市整体供应小幅上涨

  此外,三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软,购房者观望情绪渐起,去化率已经明显下调,房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼,已明显加快开工和推盘,甚至不惜以价换量。另一方面,过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市,这些也都将在2019年形成供应,使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。克而瑞方面预测,“虽然预期政策放松,但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍,大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期,不同城市间表现分化。”

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